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女子花80多万所购房产遭开发商抵押 被强执给他

  (原标题:80多万买的商铺 成了别人房产 开发商将房子抵押,被法院执行给了债权人)

  14年前购买的两间商铺,耗资80多万元,今年2月11日,业主郑女士打算将商铺用起来时却愕然发现,自己买的这两间商铺却成了别人的资产:有人捷足先登,做了产权登记并办理了产权证。这究竟是怎么一回事呢?

  经过多方打听,业主郑女士才知道,原来开发商将连同她的这两间商铺在内的大量房产抵押给了债权人,后被无锡市中级人民法院执行给了债权人,“现在最大的问题是,我们交付购房款履行完购房合同并实际拿到房子后,由于开发商一直没有提供购房发票,导致我们也没有办法办理产权登记手续,办理房产证,这才让他们钻了空子,用我们的资产做了抵押。”郑女士说到这件事时,情绪很激动。 扬子晚报/扬眼记者 毕俊星 受访者供图

  据郑女士介绍,她于2005年9月18日与常州市欣达房地产开发有限公司(以下简称欣达公司)订立了《商品房买卖合同》,购买了欣达公司开发的阳湖广场两间房产,合同总价为人民币833184元,并于当日支付了首付款人民币423184元,欣达公司于次日向郑女士开具了相应的首付款收据;2005年10月10日,郑女士与中国农业银行签订了该两间房产的《个人购房担保借款合同》,借款期限自2005年10月10日起至2015年10月9日止,共计120个月。欣达公司于2005年10月12日收到中国农业银行放款人民币410000元后,于当日向郑女士开具了相应的尾款收据,郑女士接收了这两间房屋并开始使用。

  “2013年至2014年,我的朋友小马借用了这两间商铺作为办公场所使用,使用期间还跟物业公司签订了物业管理协议,并支付了所有物业费及其它费用,这些都有相关的证明,足以证明我们不但已经付完购房款,还实际占有了这两间商铺。”郑女士告诉扬子晚报记者,但由于阳湖广场无法正常进行商业运营,她只能将所购两间房产当做仓库使用。2013年,她的朋友小马借用这两间房子作为办公用房使用,在她的带领下于2013年8月23日和当时阳湖广场物业常州宏佳物业服务有限公司签订了一份一年期的《阳湖广场商业物业管理协议》,其间支付了所有物业费和其他相关费用。小马使用结束后,郑女士继续将房屋作为仓库一直正常使用,无任何异常。2019年2月11日,郑女士发现自己这两间房屋门锁被撬并上了新锁,屋内还放了少量装修材料,遂作报警处理。其后,郑女士才得知,这两间房子因欣达公司债务原因已于2014年被无锡市中级人民法院查封、2017年被执行,并于2017年被他人办理了房产证。

  郑女士告诉记者,根据所签《商品房买卖合同》中第十七条第6点(2)“自愿委托本公司代理契税缴纳手续”约定,欣达公司要求购房者自愿委托其代理契税缴纳手续并集体办理房产证,但相当长一段时间内,她并未收到欣达公司任何通知、资料和手续,“多次向欣达公司问询,欣达公司相关工作人员总是回复说再等一等。”

  而当她要求自行去办理契税缴纳和房产证,向欣达公司索要相应的房屋销售发票时,欣达公司以购房合同中第十七条第6点“开具房屋销售发票前,买受人应向出卖人出具契税完税证”为由不予开具发票,而没有房屋销售发票又办理不了契税缴纳和房产证。欣达公司工作人员要求郑女士继续耐心等待通知,而等到后来,欣达公司经营不善各部门都不能正常运作后,导致更无法索要到房屋销售发票以便办理房产证。

  带着郑女士提出的问题,扬子晚报记者赴无锡市中级人民法院采访了该院执行局相关人员。据执行法官介绍,在对存在争议的这两间房产进行执行时,他们曾到常州市武进区不动产登记中心查询这两间房产的登记信息,发现这两间房产显示状态均在开发商名下,且没有任何抵押登记以及购房人产权登记信息,同时该局也在被查封房产处张贴了执行信息公告。

  扬子晚报记者在无锡市中级人民法院执行局采访时,执行法官向记者出示了当时公示信息的资料,并称已经向物业公司有关人员询问了房产销售和实际占有情况,但也没有得到部分房产已被销售的信息。

  扬子晚报记者注意到,该院执行局法官提供的视频资料中,有向经营商户询问的影像,但是在向物业公司工作人员询问时,没有身份核实程序的影像,且拍摄的画面比较昏暗。

  对此,郑女士则表示,她也会时不时去看看那两间房子,但是从没有在自家房子的门外看到任何关于执行公告类的张贴物。

  扬子晚报记者向该院执行局执行法官转达郑女士的说法后,执行法官表示,如果郑女士对两间房产的执行有质疑,可以通过正常程序对执行提出异议。

  得到无锡市中级人民法院执行局的答复后,扬子晚报记者向中国农业银行武进支行咨询了郑女士贷款还贷情况。该支行信贷部门一位负责人查询后告诉记者,郑女士确实有相关的购房贷款,并且已经还清,贷款及还款记录均可查询。

  同时记者还得知,在欣达公司开发的这处楼盘,有不少购房业主遇到了类似的情况,有的购房者甚至遭遇“一房两卖”,“有的业主发现自己购买的房子被一房两卖,第三方做了产权登记后擅自停止了还贷,导致自己进入失信名单。”

  记者查询了全国裁判文书网后发现,欣达公司作为被执行人的执行案卷多达21件,而民事案件中检索“常州市欣达房地产开发有限公司”,结果也有15个。

  对于郑女士遇到的情况,扬子晚报记者咨询了律师,一位资深律师告诉记者,按照最高人民法院相关规定,房产在这种情况下应该是排除执行范围的。

  据该律师介绍,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

  该律师表示,根据以上两项规定,购房者郑女士在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;查封之前已合法占有该不动产,一直正常使用,是该房产的实际占有人;已支付全部房款;而未办理过户登记是由开发商原因造成,并非购房者原因。而欣达公司未按合同约定代理契税缴纳手续,没有向郑女士开具房屋销售发票,未按合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定办理相关备案,因此郑女士对此没有过错。

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